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  • 《房地产开发与精装修商品房全过程法律风险识别与防范》


    房地产开发与精装修商品房全过程法律风险识别与防范


    【课程大纲】

    第一部分: 房地产开发风险法律

    第一问题:房地产开发经营中的应注意的

    一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得;

    大致介绍一下背景。

    二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果

    结合案例:

    三、房地产开发联营及有效条件

    四、房地产合作开发的法律风险  

        合作开发中的土地使用权转让

        结合案例:绿地诉苏州工业园区地方税务局、苏州工业园区管委会(涉税金额8800万元)

    五、房地产开发的规划许可问题

        结合案例:

    六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题

    七、房地产开发项目的竣工验收法律问题

        结合案例:铁狮门验收及御玲珑验收  

    第二问题: 房地产公司与建筑公司的法律风险关系

    一、工程款结算的争议解决问题(重点讲解)

    工期、质量、价款

    工期的认定 开工日期 竣工日期 工期顺延 停工、窝工争议的处理

    工程签证的注意事项:签证程序、签证范围、签证陷阱

    结合案例  

    二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理

        阴阳合同的表现形式

        阴阳合同的司法认定

        阴阳合同的冲突处理  

    三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理

    结合案例说明。(诉讼路径和非诉讼路径)

    四、施工合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果

    形式多样,表现形式,司法实践处理:以施工质量合格为原则

    五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策

    优先受偿权说明、优先受偿权表现形式、运用及对策  

    六、如何界定建筑工程项目的转包、分包(专业分包和劳务分包)、带资承包、挂靠行为及处理

    转包、分包的说明、带资承包的概念、挂靠的概念、表现形式

    结合案例进行说明  

    七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理

    垫资现象十分普遍。

    垫资:承包人在签订合同后,不要求发包人先行支付工程款或支付部分工程款,而是利用自有资金进场施工,施工到一定阶段或完工后,再由发包人支付承包人垫付的工程款。

    处理原则:当事人对垫资和垫资利息有约定的,按照约定处理。没有约定的,按照工程欠款处理。对垫资利息没有约定的,承包人无权主张利息。

    垫资的表现形式。

    八、建筑物的质量保修法律问题  

    九、工程建设合同担保和工程风险问题

        承包人的工程质量担保义务:承包人、

    十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理

        安全责任事故,重点结合案例讲解。

    第二部分:精装修商品房概述
    了解精装房的基本概念及相关法规、政策精装
    1、精装修商品房的基本概念

    全装修是法律概念,阐释,及全装修房屋的历史严格和发展趋势
    2、国家、地方政府关于精装修管理政策解析
       列举:国家层面 省级层面 地方层面

    第三部分:精装修商品房销售的基本模式
    学习精装房的基本销售模式,了解精装房的典型纠纷及应对技巧,学习精装房销售文本的主要内容及拟定
    1、精装修销售基本模式
    1)开发商作为精装修签约主体
    2)施工单位作为委托精装修签约主体
    3)偷面积户型改造+精装修模式
    2、各种模式典型纠纷案例
    1)万科民治金域华府纠纷
    2)融创公司甲醛超标纠纷
    3)北京昌平区“路劲世界城”二期新风系统强行搭售事件
    4)东莞市星河传说延期交房纠纷
    3、精装修销售文本的拟定
    1)交楼标准和合同附图的编制和审核
    2)装修补充协议的编制
    3)装修销售培训管理
    4)客户个性化要求的处理

    第四部分:精装修商品房销售法律风险管理及防范
    学习精装房营销宣传中常见的风险及风险归因,掌握精装房营销风险防范策略
    1、营销宣传常见风险
    1)销售广告、宣传资料管理

    结合案例

    楼书、广告中的装修承诺可能构成合同内容

    样板房可能构成合同内容
    2)样板间管理:样板房开放前的测试与调整、样板房验收和风险评估

    样板房所展示的房屋平面结构、装饰设备标准,会与合同中的房屋平面图或装饰设备文字说明可能不一致,造成交房标准的冲突。

    苏州的经验:拆除需要公证

    结合案例:朗诗与客户发生争议

    样板房的规范介绍 宁波 上海 银川 南京
    2、营销宣传风险产生原因

    剖析列举 上海一案例涉及到折合每平米的装修成本,构成不正当竞争,被工商处罚。
    3、营销宣传风险防范

    案例剖析列举 律师提前介入

    第五部分:精装修商品房质量法律风险管理及防范
    学习精装房质量风险及归因,掌握精装房质量风险应对策略
    1、质量问题的三个层面

    1) 轻微质量问题 - 功能使用不便  - 材质污损  - 色差  -开关、插座面板的安装、接线不符合要求

    轻微质量问题的开发商解决方案 – 质量修复  - 修复期间的损失赔偿

    2) 普通质量问题 – 渗漏 – 混凝土及抹灰裂缝 – 空鼓  - 倒泛水 – 墙皮脱落

    普通质量问题开发商的解决方案

    购房人收房 确定损失的范围,确定损失产生的原因与维修有直接关系

    购房人未收房 有逾期交房的风险,需要签订好合同

    3) 严重质量问题 - 主体结构安全的质量问题 (结合别墅精装房诉讼案例举例) - 严重影响居住使用的质量问题  疑问包括a.是否以房屋存在安全问题为标准? b. 是否包括基础设施、配套设施等问题影响居住的情形?c. 是否需要鉴定?

    衍生的问题:司法实践中判断是否“严重影响”的考量因素

    - 大多数社会公众无法容忍和接受

    - 多次修复仍无法解决

    - 威胁人身安全或健康

          开发商风险:解除合同+赔偿损失   

    2、装修质量常见风险
    1)装修工程质量风险
    2)部品质量风险
    3)室内污染质量风险

    化学类污染源 物理类污染源 生物类污染源
    3、装修质量风险产生原因

       设计阶段:设计的专业化程度不高

       施工阶段:土建质量存隐患  材料采购把关不严 半成品、成品化程度不高 施工工艺未创新改革监理不严 过程验收不受重视 政府监管未到位
    4、装修质量风险防范

       设计要早介入,专业化程度要提升

       施工前的验收检查

       细化施工方案

       优化材料采购

       施工工艺创新 施工顺序合理

       严格旁站监理和同步监理

       实行全过程验收:重视隐蔽验收、加强过程验收

       政府强化监管(可遇不可求)

    5、装修质量保修

       1)保修范围的确定

    - 基础装修(包含水电、防水、排水、墙漆等)

    - 主要材料(地板、瓷砖、五金、集成吊顶、门窗、洁具等)

    - 家具

    - 软装(窗帘、地毯、灯具、壁纸、装饰品等)

    - 家电

       2)保修期限的界定

    - 房屋建筑工程质量保修办法 第七条

    - 商品住宅实行住宅质量保修书和住宅使用说明书制度的规定 第六条

    - 开发商和工程承包单位的保修期限起算存在时间差

    - 设备产品供应商和开发商保修期限起算存在时间差

    - 按约定交房日期还是实际交付使用日期存在时间差

       3)保修责任的分配与承担

    - 开发商

    - 装修工程承包单位

    - 设备产品的供应商

    第六部分:精装修商品房交付法律风险
    掌握精装房交付的主要条件及标准,了解买受人拒收楼的合理事由,学习精装房交付的主要风险及归因,掌握风险应对的策略
    1、交付的法律意义

       结合法条
    2、交付条件与交付标准

       结合合同约定

    3、买受人拒收楼的“合理事由”

       结合案例

    4、精装修交付的特殊性

    5、精装修交付常见风险

       从开发商的角度
    6、精装修交付风险产生原因

    7、精装修交付风险防范


    【专家讲师】刘宏伟老师


    江苏省律师协会房地产和建设工程

    业务专业委员会委员

    实战房地产律师,法津讲师

    华润置地、新城地产、建发集团等

    刘宏伟律师在房地产业务领域具有丰富的经验,其法律服务涉及房地产项目策划、收购与出售、土地使用权取得、房屋拆迁、补偿与安置、房地产开发、建设与销售、按揭、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、管理与索赔、以及房地产租赁、抵押、物业管理和房地产税务、房地产私募基金,以及大型商业、赛事活动举办、文化教育、创意产业等。



    【课程对象】

    房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、项目负责人等管理层、房地产企业法务部、客服部、律师、物业管理等部门领导和相关从业人员

    【课程时间】

    2017年11月25日-11月26日

    【授课地点】

     浙江大学华家池校区

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    021-60441651 工作日:9:00-18:00
    周 六:9:00-18:00
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