《房地产开发与精装修商品房全过程法律风险识别与防范》


房地产开发与精装修商品房全过程法律风险识别与防范


【课程大纲】

第一部分: 房地产开发风险法律

第一问题:房地产开发经营中的应注意的

一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得;

大致介绍一下背景。

二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果

结合案例:

三、房地产开发联营及有效条件

四、房地产合作开发的法律风险  

    合作开发中的土地使用权转让

    结合案例:绿地诉苏州工业园区地方税务局、苏州工业园区管委会(涉税金额8800万元)

五、房地产开发的规划许可问题

    结合案例:

六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题

七、房地产开发项目的竣工验收法律问题

    结合案例:铁狮门验收及御玲珑验收  

第二问题: 房地产公司与建筑公司的法律风险关系

一、工程款结算的争议解决问题(重点讲解)

工期、质量、价款

工期的认定 开工日期 竣工日期 工期顺延 停工、窝工争议的处理

工程签证的注意事项:签证程序、签证范围、签证陷阱

结合案例  

二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理

    阴阳合同的表现形式

    阴阳合同的司法认定

    阴阳合同的冲突处理  

三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理

结合案例说明。(诉讼路径和非诉讼路径)

四、施工合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果

形式多样,表现形式,司法实践处理:以施工质量合格为原则

五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策

优先受偿权说明、优先受偿权表现形式、运用及对策  

六、如何界定建筑工程项目的转包、分包(专业分包和劳务分包)、带资承包、挂靠行为及处理

转包、分包的说明、带资承包的概念、挂靠的概念、表现形式

结合案例进行说明  

七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理

垫资现象十分普遍。

垫资:承包人在签订合同后,不要求发包人先行支付工程款或支付部分工程款,而是利用自有资金进场施工,施工到一定阶段或完工后,再由发包人支付承包人垫付的工程款。

处理原则:当事人对垫资和垫资利息有约定的,按照约定处理。没有约定的,按照工程欠款处理。对垫资利息没有约定的,承包人无权主张利息。

垫资的表现形式。

八、建筑物的质量保修法律问题  

九、工程建设合同担保和工程风险问题

    承包人的工程质量担保义务:承包人、

十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理

    安全责任事故,重点结合案例讲解。

第二部分:精装修商品房概述
了解精装房的基本概念及相关法规、政策精装
1、精装修商品房的基本概念

全装修是法律概念,阐释,及全装修房屋的历史严格和发展趋势
2、国家、地方政府关于精装修管理政策解析
   列举:国家层面 省级层面 地方层面

第三部分:精装修商品房销售的基本模式
学习精装房的基本销售模式,了解精装房的典型纠纷及应对技巧,学习精装房销售文本的主要内容及拟定
1、精装修销售基本模式
1)开发商作为精装修签约主体
2)施工单位作为委托精装修签约主体
3)偷面积户型改造+精装修模式
2、各种模式典型纠纷案例
1)万科民治金域华府纠纷
2)融创公司甲醛超标纠纷
3)北京昌平区“路劲世界城”二期新风系统强行搭售事件
4)东莞市星河传说延期交房纠纷
3、精装修销售文本的拟定
1)交楼标准和合同附图的编制和审核
2)装修补充协议的编制
3)装修销售培训管理
4)客户个性化要求的处理

第四部分:精装修商品房销售法律风险管理及防范
学习精装房营销宣传中常见的风险及风险归因,掌握精装房营销风险防范策略
1、营销宣传常见风险
1)销售广告、宣传资料管理

结合案例

楼书、广告中的装修承诺可能构成合同内容

样板房可能构成合同内容
2)样板间管理:样板房开放前的测试与调整、样板房验收和风险评估

样板房所展示的房屋平面结构、装饰设备标准,会与合同中的房屋平面图或装饰设备文字说明可能不一致,造成交房标准的冲突。

苏州的经验:拆除需要公证

结合案例:朗诗与客户发生争议

样板房的规范介绍 宁波 上海 银川 南京
2、营销宣传风险产生原因

剖析列举 上海一案例涉及到折合每平米的装修成本,构成不正当竞争,被工商处罚。
3、营销宣传风险防范

案例剖析列举 律师提前介入

第五部分:精装修商品房质量法律风险管理及防范
学习精装房质量风险及归因,掌握精装房质量风险应对策略
1、质量问题的三个层面

1) 轻微质量问题 - 功能使用不便  - 材质污损  - 色差  -开关、插座面板的安装、接线不符合要求

轻微质量问题的开发商解决方案 – 质量修复  - 修复期间的损失赔偿

2) 普通质量问题 – 渗漏 – 混凝土及抹灰裂缝 – 空鼓  - 倒泛水 – 墙皮脱落

普通质量问题开发商的解决方案

购房人收房 确定损失的范围,确定损失产生的原因与维修有直接关系

购房人未收房 有逾期交房的风险,需要签订好合同

3) 严重质量问题 - 主体结构安全的质量问题 (结合别墅精装房诉讼案例举例) - 严重影响居住使用的质量问题  疑问包括a.是否以房屋存在安全问题为标准? b. 是否包括基础设施、配套设施等问题影响居住的情形?c. 是否需要鉴定?

衍生的问题:司法实践中判断是否“严重影响”的考量因素

- 大多数社会公众无法容忍和接受

- 多次修复仍无法解决

- 威胁人身安全或健康

      开发商风险:解除合同+赔偿损失   

2、装修质量常见风险
1)装修工程质量风险
2)部品质量风险
3)室内污染质量风险

化学类污染源 物理类污染源 生物类污染源
3、装修质量风险产生原因

   设计阶段:设计的专业化程度不高

   施工阶段:土建质量存隐患  材料采购把关不严 半成品、成品化程度不高 施工工艺未创新改革监理不严 过程验收不受重视 政府监管未到位
4、装修质量风险防范

   设计要早介入,专业化程度要提升

   施工前的验收检查

   细化施工方案

   优化材料采购

   施工工艺创新 施工顺序合理

   严格旁站监理和同步监理

   实行全过程验收:重视隐蔽验收、加强过程验收

   政府强化监管(可遇不可求)

5、装修质量保修

   1)保修范围的确定

- 基础装修(包含水电、防水、排水、墙漆等)

- 主要材料(地板、瓷砖、五金、集成吊顶、门窗、洁具等)

- 家具

- 软装(窗帘、地毯、灯具、壁纸、装饰品等)

- 家电

   2)保修期限的界定

- 房屋建筑工程质量保修办法 第七条

- 商品住宅实行住宅质量保修书和住宅使用说明书制度的规定 第六条

- 开发商和工程承包单位的保修期限起算存在时间差

- 设备产品供应商和开发商保修期限起算存在时间差

- 按约定交房日期还是实际交付使用日期存在时间差

   3)保修责任的分配与承担

- 开发商

- 装修工程承包单位

- 设备产品的供应商

第六部分:精装修商品房交付法律风险
掌握精装房交付的主要条件及标准,了解买受人拒收楼的合理事由,学习精装房交付的主要风险及归因,掌握风险应对的策略
1、交付的法律意义

   结合法条
2、交付条件与交付标准

   结合合同约定

3、买受人拒收楼的“合理事由”

   结合案例

4、精装修交付的特殊性

5、精装修交付常见风险

   从开发商的角度
6、精装修交付风险产生原因

7、精装修交付风险防范


【专家讲师】刘宏伟老师


江苏省律师协会房地产和建设工程

业务专业委员会委员

实战房地产律师,法津讲师

华润置地、新城地产、建发集团等

刘宏伟律师在房地产业务领域具有丰富的经验,其法律服务涉及房地产项目策划、收购与出售、土地使用权取得、房屋拆迁、补偿与安置、房地产开发、建设与销售、按揭、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、管理与索赔、以及房地产租赁、抵押、物业管理和房地产税务、房地产私募基金,以及大型商业、赛事活动举办、文化教育、创意产业等。



【课程对象】

房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、项目负责人等管理层、房地产企业法务部、客服部、律师、物业管理等部门领导和相关从业人员

【课程时间】

2017年11月25日-11月26日

【授课地点】

 浙江大学华家池校区

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021-60441651 工作日:9:00-18:00
周 六:9:00-18:00